【侃房】专家刘磊：房子不能仅仅和价格谈恋爱

泗洪社区

　　房子是什么？ 从房子的构成看，它就是水泥和沙子堆砌起来的有顶有墙，能遮风避雨、供人们生活在里面的建筑物罢了。
　　
　　对于众多购房者来说，这两年也许并不那么好过，房地产市场从2013年开始低迷，再到今年初不理性的反弹，而且未来走势并不乐观。需要每一位房产拥有者反思：是货币激增成就了财富积累呢，还是真实需求激发了价值增长呢？我们谈论房产时，除了讨论价格变化，难道没有更多吗？
　　
　　房子是什么？ 从房子的构成看，它就是水泥和沙子堆砌起来的有顶有墙，能遮风避雨、供人们生活在里面的建筑物罢了。为什么我们一说起房产，就等同于财富，那是因为在中国房价持续上涨的岁月里，买到了房子，不用看数据不用看影响因素，只要买到房子就会赚钱——因此，国人才会把房产等同于财富，也因此会有了“丈母娘房”、“婚房”等现象。
　　
　　说到这里，笔者要特别提醒投资者，从海外成熟的房产市场的演变和发展历程来看，所谓的刚性需求房、婚房、丈母娘房这样的说辞都已经是明日黄花了；而中国的发展商们恰恰是创造和利用了这种所谓的“需求购房”成为了他们进行市场宣传和销售的“营销”手段了。至于说房子等于财富，不过是发展商顺水推舟的说辞。房子和股票一样有涨跌起伏，一样会在价格缩水时带来账面财富的“土崩瓦解”。
　　
　　以香港近期楼市为例，某楼盘平均成交价为115033港元/平方米。其中一套实用面积约为49.3平方米的物业最终售价是710万港币；但是去年的挂牌价是848万港币，一年的时间130多万港币凭空消失，怎么说也不能把房产看做是固化财富，让财富保值升值的亘古不变的手段。
　　
　　再如1991年的日本楼市，在当年10月份达到历史最顶峰后开始急转直下， 从91年到95年房价、地价均下跌30%到50%不等， 在此期间房价有波动，很多刚需购房者（就像国内目前很多的首次置业的年轻人一样）想趁着房价回调来“抄底”楼市；谁曾想，抄底不成反被抄底——从1995年到2010年房价始终低迷下行，特别是在漫漫长路的通货紧缩的市场行情下，持有现金比持有资产更有价值，年轻人都选择了在日本租房，而不是去买逐年价值缩水的房子了。
　　
　　笔者举这两个例子，是想说明，当我们在谈论房产投资时，我们谈论的应该是投资品在市场经济运行下的、与房价相关的市场要素和经济指标进行科学的市场分析和预期，例如分析货币政策、利率走势、失业率、收入比、租售比、空置率、租金回报率、人口增长率、地区之间人均可支配收入变化等要素对房价涨跌的影响；而非简单的就从“学区”“位置”“周边”“离工作单位近”等因素随意做出了判断。
　　
　　房产作为投资工具，已经成为了各个国家高净值人士用来平衡债务和抵扣公司和个人税收、用于养老、建立教育基金、度假休闲、财富传承的重要手段和工具；房产投资是一门科学，是具有投资门槛且需要培训、学习、时间沉淀和总结的一种技能。国人买房卖房赚取差价的做法，完全忽略了房产投资的真谛——在房价一路上涨的时候还看不出问题，一旦房地产市场进入正常的涨跌周期，那么问题就来了。
　　
　　美国次贷危机之前，美国梦就是房产梦，有了房子就有了一切——这和中国当下投资者的心态是多么一致；仅仅因为对房地产增值的未来预期太强烈，以至于很多业主们还没有百万资产，但他们已经俨然认为自己是百万富翁了。而随后而来的次贷危机戳破了房地产价格泡沫，一发不可收拾。最惨烈时期25%的全美家庭沦为负资产，在房价跌幅最深的拉斯维加斯，曾经75%的家庭资产沦为负资产！——美国人的深刻教训，难道还不能唤醒国人改变投资观念，培养房产投资智慧的意识吗？
　　
　　是时候重新开始审视国人自身既有的财富观和投资观了。未来，投资者应该把房产投资风险分析、风险规避作为首要考虑要素，把控制风险的意识化作潜意识中的智慧。由此，一个健全和完善的房产自住、房产投资清晰分离的成熟的中国房地产市场开始建立；更重要的是，也为投资者建立放之四海皆准的、能在市场变幻中找到自己财富持续增长的沃土！